https://nh.rolfbb.ru/ Центр обучения NH. Научим зарабатывать в недвижимости ru-ru Mon, 17 Sep 2018 18:14:56 +0300 MyBB/mybb.ru https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=13#p13 <p>Добавил две темы в раздел &quot;Работа с нанимателями&quot;</p> mybb@mybb.ru (Евгений) Mon, 17 Sep 2018 18:14:56 +0300 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=13#p13 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=11#p11 <p>1<br />2<br />3<br />4<br />5</p> mybb@mybb.ru (Евгений) Mon, 03 Sep 2018 17:31:14 +0300 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=11#p11 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=10#p10 <p>123</p> mybb@mybb.ru (Евгений) Mon, 03 Sep 2018 17:30:12 +0300 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=10#p10 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=9#p9 <p><span style="display: block; text-align: center"><strong><span style="font-size: 20px">Договор аренды жилого помещения юридическим лицом у физического</span></strong></span><br />В соответствии с законодательными требованиями любое проживание граждан должно быть оформлено официально.</p> <p>В случае предоставления жилья во временное пользование обычно оформляется либо договор найма, либо аренды.</p> <p>Стоит более подробно рассмотреть, какой именно документ нужно заключать и на каких условиях, если съемщиком выступает юридическое лицо.</p> <p><strong><span style="font-size: 20px"><span style="display: block; text-align: center">Регламентация</span></span></strong><br />Может ли организация (например, ООО или ИП) арендовать жилплощадь и для каких целей? Основной документ, который регламентирует правила совершения сделок по найму – это Гражданский кодекс РФ. В частности, этому вопросу посвящена отдельная глава 35 этого документа.</p> <p>Съем жилого помещения во временное пользование доступен как для физического, так и для юридического лица. В первом случае между сторонами заключается сделка по найму, а во втором – по аренде (ч.2 ст.671 ГК РФ).</p> <p>Поэтому все особенности составления этого документа регламентируются уже главой 34 ГК РФ.</p> <p>При этом неважно, кто выступает наймодателем – физическое или юридическое лицо.</p> <p>Если съемщиком является организация или предприятие, в любом случае заключается контракт аренды.</p><div class="quote-box spoiler-box"><div onclick="$(this).toggleClass('visible'); $(this).next().toggleClass('visible');"><strong>Гражданский кодекс РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения</strong></div><blockquote><p>По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.<br />Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.</p></blockquote></div><p>Стоит учесть, что такая недвижимость может использоваться организацией только с целью проживания там граждан.</p> <p>При несоблюдении этого требования нарушается уже жилищное законодательство, в соответствии с которым не допускается использовать жилплощадь в непредназначенных для нее целях.</p> <p><strong><span style="font-style: italic">За нарушения подобного рода к организации применяются различные меры – от наложения штрафа до временного приостановления деятельности.</span></strong></p> <p>Поэтому единственная законная цель съема квартиры юрлицом – это предоставление ее своим сотрудникам (для постоянного проживания или остановки во время командировок). Причем передача жилплощади должна быть закреплена документально (например, в соглашении к трудовому контракту).</p> <p>Оформлять субаренду между компанией и ее сотрудниками на съемную жилплощадь нельзя.</p> <p>При заключении сделки необходимо сразу определить ее цель – проживание других граждан.</p> <p>Если будет указано другое целевое назначение, сделка может быть признана недействительной и противоречащей действующему законодательству.</p> <p><strong><span style="display: block; text-align: center"><span style="font-size: 20px">Сдача квартиры под офис</span></span></strong></p> <p>Можно ли сдавать квартиру под офис юридическому лицу (компании, фирме)? Важный вопрос, который интересует многих ЮЛ, снимающих жилье – можно ли использовать его в качестве офиса?</p> <p>Ведь стоимость съема специальных зданий зачастую намного выше. Прежде всего, нужно дать определение понятию «офис».</p> <p>Офис – это помещение, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности предприятия: приема клиентов, проведения переговоров с партнерами и совершения основных управленческих операций. По правилам он должен размещаться в специализированных нежилых помещениях.</p> <p><strong><span style="font-style: italic">Что касается съема под офис жилой недвижимости, то это запрещено и является прямым нарушением жилищного законодательства (использование не по назначению).</span></strong></p> <p>Как уже отмечалось, юридическое лицо может снять жилье только в целях предоставления его для проживания. Поэтому, сделка по сдаче жилплощади между юридическим и физическим лицом под офис некорректна.</p> <p>Чтобы открыть в доме офис, необходимо для начала перевести помещение в категорию нежилого (если на это согласится собственник). Однако далеко не для каждой квартиры это допускается, ведь она также должна соответствовать определенным условиям.</p> <p><strong><span style="display: block; text-align: center"><span style="font-size: 20px">Требования к договору</span></span></strong></p> <p>Следует учитывать, что аренда существенно отличается от найма, поэтому необходимо подробно рассмотреть правила составления такого контракта.</p> <p>К основным из них можно отнести следующие.</p> <p>Правило первое: форма соглашения – обязательно письменная.</p> <p>Это требование распространяется на все сделки подобного рода, в которых ЮЛ является хотя бы одна сторона. Нотариальное удостоверение документа допускается, но обязательным не является.</p> <p>Правило номер два: срок действия – по общим правилам, контракт аренды между физическим лицом и организацией по данному критерию делится на два вида:</p> <p><strong><span style="font-style: italic">краткосрочный – заключается на период до одного года;<br />долгосрочный – срок его действия составляет свыше одного года.</span></strong></p> <p>Стороны вправе самостоятельно установить срок действия документа, а также включить в него условие о пролонгации (например, автоматической). Также соглашение может быть заключено на неопределенный срок (если конкретный период в документе не указан).</p> <p>Третье правило: необходимость государственной регистрации. В отличие от ситуации с наймом, сделка аренды подлежит обязательной регистрации вне зависимости от срока ее действия.</p> <p>Права и обязанности сторон также не отличаются от стандартного набора, предусмотренного для таких соглашений.</p> <p>Собственник должен вовремя предоставить съемщику жилье, находящееся в пригодном для проживания состоянии, а жилец – вносить в срок арендную плату и не причинять имуществу ущерба. По своему усмотрению стороны могут внести в документ дополнительные положения.</p> <p><strong><span style="font-style: italic">Одним из преимуществ аренды является ее более легкое расторжение по сравнению с наймом. У собственника в этом случае гораздо больше прав и меньше ограничений при прекращении сделки.</span></strong></p> <p>Без проблем расторгнуть контракт можно, если:</p> <p>-истек срок его действия;</p> <p>-сделка была бессрочной (но в этом случае инициатор расторжения должен уведомить о своем решении вторую сторону не позже чем за три месяца);</p> <p>-одна из сторон нарушила условия, прописанные в договоре.</p> <p>В документ могут быть включены как стандартные основания для расторжения (то есть те, что указаны в ГК РФ), так и дополнительные, согласованные сторонами сделки.</p> <p><strong>В целом сделка аренды жилплощади, в отличие от договора найма, больше защищает интересы собственника, нежели съемщика.</strong></p> <p><strong><span style="font-size: 20px"><span style="display: block; text-align: center">Особенности составления</span></span></strong></p> <p>Данный документ более свободный по сравнению с соглашением найма, поэтому для собственника он предоставляет больше прав и преимуществ. При его составлении рекомендуется учитывать такие моменты:</p> <p>-составлять его лучше на срок не более одного года;</p> <p>-в документ желательно включить условие, позволяющее собственнику знать о количестве проживающих граждан;</p> <p>-нужно определить порядок оплаты коммунальных платежей: то ли это будет фиксированная сумма, то ли жильцы получат лимит на использование определенных услуг.</p> <p><strong><span style="font-style: italic">Последнее условие необходимо, в первую очередь, для самого юрлица, ведь ежемесячная оплата всех коммунальных платежей зачастую неудобна для бухгалтерии.<br />Установление же фиксированного ежемесячного платежа позволяет автоматизировать процесс оплаты.</span></strong></p> <p>Что касается договора, который заключается между двумя юридическими лицами, то такая сделка встречается нечасто, поскольку чаще всего объектом в подобных случаях выступают нежилые помещения. Однако если такой документ все же подписывается, то к его оформлению и содержанию предъявляются те же требования, что и в общих случаях.</p> <p>Юридическое лицо так же, как и физическое, вправе снимать жилое помещение, но только в строго определенных целях – для проживания в нем граждан.</p> <p>Между сторонами при этом заключается договор аренды, условия и требования к которому определяются в соответствии с действующим гражданским законодательством.</p> mybb@mybb.ru (Евгений) Mon, 03 Sep 2018 17:29:45 +0300 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=9#p9 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=8#p8 <p><span style="font-size: 20px"><span style="display: block; text-align: center"><strong>Конверсия работы с нанимателем</strong></span></span><br /></p> <p><span style="display: block; text-align: center"><a href="http://uploads.ru/l63hw.jpg" rel="nofollow" target="_blank"><img class="postimg" loading="lazy" src="https://sg.uploads.ru/t/l63hw.jpg" alt="http://sg.uploads.ru/t/l63hw.jpg" /></a></span></p> <p>Ежедневно с 10:00 до 11:00 прозвон ВСЕХ клиентов на актуальность.</p> <p>Выставляем приоритеты. В первую очередь:</p> <p>- смотрят сегодня</p> <p>- готовы сразу подписать договор или оставить задаток<br /></p> <p>Для каждого клиента подбирается не более 7 самых лучших вариантов согласно его приоритетам (цена-ремонт-местоположение). Отправляем на почту. Презентуем.<br /></p> <p>Учитывая приоритеты клиента, агент показывает не более, и не менее 3-х вариантов квартир. <br /></p> <p><span style="display: block; text-align: center"><span style="font-size: 20px"><strong>Необходимая информация о клиенте на поиск</strong></span></span></p> <p>Клиентом считаем того, кто принимает решение и оплачивает, а не того кто позвонил в АН</p> <p>Нижеследующей информацией необходимо владеть, чтобы вести переговоры с контрагентами и собственниками.</p> <p>-&#160; Имя (как к Вам можно обращаться?)</p> <p>-&#160; Телефон</p> <p>-&#160; &#160;Состав проживающих. Возраст. Дети? Животные?</p> <p>-&#160; &#160;Откуда? Местные? Прописка? Регистрация?</p> <p>-&#160; &#160;Сфера деятельности</p> <p>-&#160; &#160;Привязки – учеба, работа, дет сад, школа, поликлиника. Знать адрес! Номер школы!</p> <p>-&#160; Удобное время для просмотров</p> <p><span style="display: block; text-align: center"><span style="font-size: 20px"><strong>Потребности клиента на поиск</strong></span></span></p> <p><span style="display: block; text-align: center"><a href="http://uploads.ru/nBDLK.jpg" rel="nofollow" target="_blank"><img class="postimg" loading="lazy" src="https://sh.uploads.ru/t/nBDLK.jpg" alt="http://sh.uploads.ru/t/nBDLK.jpg" /></a></span></p> <p>Обязательно уточнять на что рассчитывает клиент! Что важнее?</p> <p>1. Сколько готов ходить пешком от метро?</p> <p>2. Готов ли платить больше, если квартира будет соответствовать его ожиданиям?</p> <p>3. Какой ремонт и какую обстановку в квартире ожидает получить?</p> <p><span style="display: block; text-align: center"><span style="font-size: 20px"><strong>Регламент общения с клиентом на поиск</strong></span></span></p> <p>Очень важна скорость обработки заявки! Звонить в первые 5 минут, как получили заявку!</p> <p><span style="display: block; text-align: center"><a href="http://uploads.ru/7e8Ty.jpg" rel="nofollow" target="_blank"><img class="postimg" loading="lazy" src="https://s3.uploads.ru/t/7e8Ty.jpg" alt="http://s3.uploads.ru/t/7e8Ty.jpg" /></a></span></p> <p>Предлагаем к рассмотрению не более 7 квартир! Отбираем самые лучшие варианты!</p> <p><span style="display: block; text-align: center"><a href="http://uploads.ru/7Gyzs.jpg" rel="nofollow" target="_blank"><img class="postimg" loading="lazy" src="https://sg.uploads.ru/t/7Gyzs.jpg" alt="http://sg.uploads.ru/t/7Gyzs.jpg" /></a></span></p> <p><span style="display: block; text-align: center"><a href="http://uploads.ru/6pfGj.jpg" rel="nofollow" target="_blank"><img class="postimg" loading="lazy" src="https://sh.uploads.ru/t/6pfGj.jpg" alt="http://sh.uploads.ru/t/6pfGj.jpg" /></a></span></p> <p><span style="display: block; text-align: center"><strong><span style="font-size: 20px">Обоснование комиссионных перед клиентом на поиск</span></strong></span></p> <p>За что клиент платит 100%?<br />1.&#160; Как правило, объекты от агентов дешевле, в сравнении с общедоступными объектами от собственников. Агентам выгодно сдать быстрее, следовательно и сумма ежемесячного найма меньше. В долгосрочной перспективе, если сложить 11 месяцев найма и 100% комиссии - выгода клиента будет очевидна.<br />2. Агент гарантирует безопасность проведения сделки. Маловероятно, что мошенник будет пытаться сдать квартиру через риэлтора.<br />3.&#160; Агент прикладывает немалые усилия, чтобы сдать квартиру. Фотографирует объект. Выставляет в платную рекламу. Ездит дни, а возможно недели - показывает объект потенциальным нанимателям.<br />4. Для срочных клиентов и клиентов по рекомендациям, агент всегда сделает скидку на комиссионные.</p> <p><span style="display: block; text-align: center"><span style="font-size: 20px"><strong>Почему комиссию платит наниматель?</strong></span></span><br />1. Порядок оплаты комиссонного вознаграждения определяет рынок.<br />2. Чем дороже квартира (в среднем от 70 тысяч рублей), тем вероятнее, что часть комиссионных будет оплачивать собственник.<br />3. Чем ликвиднее объект (как раз то, что и пытается найти клиент, обращаясь к агенту), тем выше комиссия. Всегда найдется тот кто заплатит 100% за ликвид.</p> mybb@mybb.ru (Евгений) Mon, 03 Sep 2018 17:08:45 +0300 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=8#p8 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=7#p7 <p>123</p> mybb@mybb.ru (Евгений) Mon, 03 Sep 2018 17:07:13 +0300 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=7#p7 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=6#p6 <p>123</p> mybb@mybb.ru (Евгений) Mon, 03 Sep 2018 17:06:52 +0300 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=6#p6 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=5#p5 <p>2</p> mybb@mybb.ru (Евгений) Mon, 03 Sep 2018 16:40:34 +0300 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=5#p5 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=4#p4 <p>1</p> mybb@mybb.ru (Евгений) Mon, 03 Sep 2018 16:40:08 +0300 https://nh.rolfbb.ru/viewtopic.php?pid=4#p4